房地产投资要防政策风险

房地产领域传出的复杂信息，可能让人对未来房价走势难以判断。最新的数据显示，2014年2月，全国70个大中城市中房价环比下降的城市有4个，持平的有9个，上涨的有57个，而同比看，价格下降的城市只有1个，上涨的城市则有69个。这似乎显示价格还在上涨之中。

但是，风声鹤唳的消息也不少。上月，杭州房地产传出“马年第一降”，某楼盘价格从每平方18000元直降至15800元，并且迅速波及周边的楼盘。虽然事后信息表明，这些降价的房地产企业，要么是因为需要新拿地，急需钱，要么是资金链面临断裂的危机，要么是数年无法清盘，但是降价总归表明在之前的价格水平下市场需求不活跃。在杭州房地产市场降价的示范作用下，长三角的主要二线城市常州、无锡、宁波、南京都有类似的降价消息传出。

房地产未来大势让人困惑，但同样困惑的还有政策不确定性或政策变化较快的风险。2007年前后中国的投资性购买房屋的比例一度超过50%，在2009年初全球金融危机最高峰时投资性购房的比例一度跌至10%以下，但在2010年初又急剧升高至接近50%，在此情况下，“双限”政策出台，随后中国炒房现象基本绝迹。到了2012年，中国投资性购房比例下降到10%左右。这个数字可能还包括了那些不限购的地区，在限购地区炒房完全不可能，除了刚需只有少量的改善性需求。

但严格的限购性政策面临生变的风险。日前媒体传出长沙、杭州等多个城市在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

在目前形势下，部分地区放松房地产调控并非空穴来风，未来推向全国也并非不可能。目前国内生产总值（GDP）数据下行可能导致房价格下行，而房价下行又导致房地产市场萧条，并推动GDP下行。今年中国的GDP增长数据计划定在7.5%，仍然是很高的数据，如果硬要达到目标必然需要很高的投资，其中就包括房地产投资。依赖房地产投资以保持很高的GDP数据，而房地产投资依赖于节节走高的房价。另一方面，目前地方政府负债沉重，需要资金来推动增长，而资金主要部分只能来自于继续卖地。以上两点决定各地依赖房地产的情况可能会加剧，这直接导致今后房价难以预测。

这种困惑根子在于“调结构”与“稳增长”难以兼顾。2008年的全球金融危机之前，中国经济严重依赖于投资和出口。2008年全球金融危机之后其实是全球调结构的最好时机，但全球都被“稳增长”给耽误了。调结构必然导致房地产市场萧条，而“稳增长”则需要房地产市场的火爆。目前来看，“稳增长”可能再次超越“调结构”。

但是，如果房地产市场未来过火，很可能会再次招致更严厉的行政调控。如同2008年底2009年初，全国出台了鼓励买房的各种政策，某地官员甚至喊出了类似“买房就是爱国”的口号。但是，仅仅过了一年时间，鼓励政策就大转向，各种限制买房的政策开始出台，有些地方甚至敌意对待买房特别是投资性买房，一些响应“买房爱国”的资金被套住。

假如未来各地松绑双限政策，投资房地产要以历史为戒，不可轻视政策风险。如果未来房地产再次火爆起来，比双限政策更严厉的政策（如争议很大的房产税政策）出台都是可能的。所以，不管是房地产开发商还是个人房地产投资者、消费者，需要谨慎对待政策带来的风险。当然，除了房地产领域需要注意政策变化风险，出口和外贸部门、投机性热钱等等也需要注意诸如2月19日的人民币汇率中间价突然大幅变动带来的那种政策风险。 钢铁投资、能源投资等等也需要防范相应的风险。 （作者单位：东航国际金融公司）