中国海外房地产投资激增并非不理性

据全球最大的房地产服务与投资公司世邦魏理仕（CBRE）统计，中国海外房地产投资总额从2007年不到5亿美元，逐年上升至2013年仅前3季度就达到75亿美元以上；而且2013年中国对欧洲和北美的房地产投资已明显高于往年的主要接受地亚洲区（不算澳洲和新西兰）。而其中，坐收稳定财务回报的投资类型和需要涉及开发管理的投资类型几乎是五五分。在世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟看来，中国的机构性投资者更看重在投资项目中担当更重要角色，成为大股东、掌握话语权，而不仅仅满足于财务回报。

中国富商都是人傻钱多、头脑发热的投资族吗？欧美市场没有区别芝麻绿豆一把抓吗？中国人的海外房地产投资更喜欢去哪儿？世邦魏理仕（CBRE）全球研究部主管、执行董事魏斯福（Nick Axford）告诉腾讯财经：事实可能与人们的感觉截然不同。

首先，美欧市场各有特点。虽然两边都市场机制成熟，法律条规透明，但对于投资者而言，还是需要甄别各自市场的投资机会。比如伦敦和纽约，相较而言，伦敦房地产市场国际化程度更高，而美国房地产市场还是更多为国内的投资者所把持。而纽约遍地的高楼大厦，也使得单笔建筑投资的价值规模更大，交易操作难度较高；对于个体投资者而言，高楼大厦相对少的伦敦可投资机会更多。

而人们在投资英国时往往也顺道扩展到投资法国巴黎或德国。但魏斯福表示，在德国并没有一个核心城市在房地产投资中占据唯一性主导地位，要想在德国市场获得稳定的投资回报，就需要在其多个城市广泛布局；而相对于伦敦，巴黎的房地产市场，如写字楼的租约相对较短，通常是9年，而伦敦的写字楼租约通常有10年以上、甚至20年也不少见，这就意味着投资伦敦市场可以享有较为稳定的回报。

但如果所投资的项目需要购买土地、自己开发建设，这样的投资机会则还是在美国和澳洲居多。尤其是在美国旧金山、洛杉矶、纽约这样的门户城市。

二级市场的优质资源奇货可居。这几年来全球房地产市场的投资者都表现出一个相同点：大家都把投资目标放在最佳地段、最优质建筑、以及拥有优质租客的核心优质物业上。这是因为在经济形势前景不明朗的情况下，这一类资产的投资回报最有保障。这种集中的投资策略直接造成了核心优质物业与非核心优质物业之间的价格差持续扩大。随着全球经济形势的逐步回稳，如果投资者能在当地市场回暖之前购进二级市场的优质资源，将有机会可获得可观回报。但时机把握非常重要，入市太早则可能被过长的经济低谷期拖累。

未来几年有动荡风险。由于欧美亚区域经济目前所表现出的不同特点，如美国由于经济上升态势良好，已开始逐步取消经济刺激措施，而欧洲的经济刺激措施仍在维持，亚洲一些地区正在进行平衡性调控，这为全球范围内的房地产投资带来更多挑战，投资者需要仔细甄别不同市场的具体情况，未来几年全球房地产市场的动荡风险增加。

中国投资者是循序渐进，而不是伪国际化。有人诟病中国的房地产开发商所进行的海外投资多以中国消费者为售卖对象，谈不上真正的国际化。但魏斯福表示，当你发现一个市场机会，而你又有一群熟悉的客户群，你理解他们的需求，能够细致到可以掌握其对房间布局、厨房设计的偏好，为什么不做这笔生意呢？而且，中国的房地产开发商最多也只有20年左右历史，这在房地产行业来说还处在相当年轻的阶段。他们每去一个新市场，往往会先找一个合作伙伴，然后从一个项目开始学习了解当地市场。经过一些时间，他们就会变得更自信。从机构投资者的角度来看，他们通常都先从办公楼投资开始，因为这种业态相对简单，然后再向小城市的零售业地产试水，其他国家的国际投资者大都经历过这样的阶段。现在中国机构投资者现在的这种做法也是无可厚非。

而魏斯福更表示，对于年轻的中国房地产开发商来说，现阶段的海外投资怕的是不去做或者做得漫不经心，而不是步子迈得太大太多太快；关键，企业需要清楚自己的需求，然后制定为之服务的策略。（腾讯财经 黄媛 发自北京）