细数海外楼市“限外令”：非常普遍

即便陷入欧债危机的国家，近年来推出了“大尺度”的购房移民计划，但其中“限外”的痕迹也很重。

近日，六部委发文全面松绑“限外令”，楼市再次被搅动。怎么理解“限外”？笔者尝试总结发达国家的做法，帮助大家客观看待这一问题。事实上，发达国家或地区对本国居民购房，一般没有类似我国的住房“限购”政策。但是，为给楼市“降温”，特别是为保护本国居民不受境外人购房冲击，实施所谓的“限外令”却非常普遍。

比如，澳大利亚规定，拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获得在澳购置1套住宅的资格，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售；再比如，不久前加拿大总理哈珀表示，若再次当选总统，将出台限制外国人以投资为目的购买成屋政策；此外，悉尼、墨尔本和伦敦，尽管允许外国人在当地购房，但购买二手房的限制很严格。

发达国家或地区的楼市“限外令”也经常调整，大家熟知的案例就是香港。为应对“非典”和亚洲金融危机后的楼市“低潮”，香港于2003年推出了“投资移民计划”，投资650万港元在房地产或金融产品上便可申请。但是，该计划被视为高楼价的“推手”之一。为响应港人强烈的“限外”呼声，自2010年10月14日起，楼市投资移民被剔除了。此外，“欧债危机”爆发后，陷入危机的国家，如希腊、西班牙、葡萄牙和意大利，均推出“大尺度”的购房移民计划。以债务问题最严重的希腊为例，只要购置25万欧元以上的房产，即可获得临时居留权，居住满5年即可获永久居留权。

英国、澳大利亚、加拿大等发达国家，一边限制外国人购房，另一边又希望外国人投资楼市，帮助本国经济复苏。比如，伦敦本地居民较为保守，不动产投资仅限于“看得见、摸得着”的二手住房，年代越久远就越受欢迎，“限外令”也仅限于二手住房。与此相对应，由于本地开发商很少开发新房，伦敦则非常欢迎外国机构和个人投资新房。

刚晋级我国内地房企市值第一的绿地集团，就曾三次接到伦敦市政府邀请，伦敦市政府希望绿地集团开发伦敦郊区，满足包括中国在内的狂热的亚洲买家。从2013年到现在，已经有绿地、万达等多家房企进军伦敦市场。当然，除拉动当地投资和消费外，从2015年4月开始，伦敦开始对富裕的海外购房人征收资产利得税。

如此“限外”，既保护本地居民购房，又稳定经济，还扩大了税收，百利无一害。如此“限外令”还存在于澳大利亚、新西兰。近年来，靠大宗商品出口的这两个国家，经济实在不咋地。借助于亚洲（主要是中国）留学潮、移民潮，不得不打起了外国人买房的主意。澳大利亚规定，外国人在澳购买新房没有限制，但若购买二手住房必须满足三个条件：购房人须持有可连续停留澳洲12个月以上的有效签证；购房人仅可以购买一套二手房；所购房产必须是自住房，不可以作为投资房。

另外，即便陷入欧债危机的国家，近年来推出了“大尺度”的购房移民计划，但其中“限外”的痕迹也很重。以意大利为例，该国规定，只要购置房产（不限额度），即可获得1年的临时居留权证或5年的长期旅游签证。但同时规定，如果持有1年临时居留权，希望在1年后延期的话，购房者必须在意大利居住6个月以上，并且不能工作。连续5年后，才可申请该国的永久居留权。

值得注意的是，发达国家直接限制境外居民购房的并不多，多以房产税、资本利得税或印花税的间接形式来“限外”。比如，在美国购房的门槛很低，房价远低于我国一线城市，前几年有“1美元公寓”，但房产税高的吓人。以3%的税率计算，尽管购房可获永久产权，但每33年购房者就相当于重新将自己的住房购买了一遍。由于美国房价波动不大，若不居住的话，基本上在给当地政府做贡献。

因此，我国根据楼市和经济形势，适时调整“限外令”没什么大惊小怪的。“六普”数据显示，居住在境内并接受登记的境外人员102万人，数量并不大。而且，外国人购房并不像中国人那样火热，90%的人群选择租房。另外，外国人更偏向于购买成房，对消化预售库存帮助也不大。

（作者系深圳市房地产研究中心研究人士）