佳兆业风波影响渐退 房企海外融资热再涨潮

市场资金面充足推动中国房地产的回暖，开发商现金回笼加快，违约风险降低，加上佳兆业为代表的房企政治风险下降，使得海外融资渠道变得更为顺畅。

佳兆业风波曾一度“吹冷”内地房企的海外融资潮，但随着货币政策的逐渐宽松及调控政策的逐步放松，中国房地产市场出现回暖迹象，海外融资环境也随之有所改善。

《第一财经日报》记者梳理公开资料发现，今年前4月，只有少数几家较大规模的内地房企成功在海外发行债券，如恒大地产、碧桂园、远洋地产。而进入到5月份，越来越多的中小型房企也开始抛出了海外发债的计划，如中国奥园、雅居乐、花样年控股等。

房地产与金融资深评论人士黄立冲对本报记者表示，市场资金面充足推动中国房地产的回暖，开发商现金回笼加快，违约风险降低，加上佳兆业为代表的房企负面影响下降，使得海外融资渠道变得更为顺畅。

但从明年开始，内地房企将迎来海外债券到期高峰，一些中小房企如果不能持续改善经营状况，其信贷状况可能会变得更差，违约风险也将升高。

海外发债、配股骤增

5月是今年内地房企海外融资的一个分水岭。

在此之前的4个月内，内地房企的海外融资陷入冰点状态，尤其是佳兆业海外债券违约事件发生后的那段时间。

按照往年惯例，房企往往喜欢在1月进行海外发债，以增加这一年的资金宽裕度。去年1月就有10多家房企发行海外债券。

受到佳兆业事件、美国结束量化宽松、美元对人民币的强势反弹影响，今年年初房企在海外的融资成本和难度双双提升，很多房企推迟了海外融资的计划。

根据克而瑞研究中心监测的数据，1~2月，只有恒大地产、绿城中国、世茂地产、碧桂园、远洋地产5家大型房企成功在海外发行债券，金额共计256.1亿元人民币，同比减少39.2%。

3~4月，仅有景瑞控股、时代地产2家房企发行海外债券。其中，景瑞控股发行的1.5亿美元3年期优先票据，利率高达13.25%。

不过，进入5月下旬，这种糟糕的状况开始发生变化，房企海外融资的活跃度逐步提升，宣布海外发展的中小企业明显增加，发债利率逐步走低。

先是中国奥园，于5月18日宣布拟发行3年期的2.5亿美元优先票据，利率为10.875%。

紧接着，雅居乐于5月21日发布公告称，将发行5年期的5亿美元优先票据，利率为9%。

随后，花样年、旭辉控股同时于5月27日相继宣布了海外融资计划。花样年将发行3年期2亿美元优先票据，利率11.5%；旭辉控股将发行5年期4亿美元的优先票据，利率7.75%。

这几家房企此番海外发债都有一个共同目的：对现有债务进行再融资，也就是“接新钱换旧债”。

鉴于房地产行业是资金密集型行业，使用金融杆杆较多，债务再融资是维持资金流稳定的重要手段。

除了发债之外，内地房企也积极利用香港上市平台进行扩股融资。

5月27日，旭辉控股在宣布海外发债计划的同时，还公告将以先旧后新方式配售6亿股，占扩大后已发行股本约9.04%。配售价每股2.2港元，较5月15日收市价2.5港元折让12%。

5月29日，恒大地产也发布公告，宣布将配售8.2亿股新股，配售价5.67港元/股，占扩大后公司已发行股本约5.25%。公司拟将认购事项估计所得款项净额约46亿元用作偿还债务及一般营运资金。

风险仍存

楼市回暖、资金面宽松，被认为是海外融资环境改善的主要原因。

评级机构穆迪6月2日指出，随着2014年下半年以来货币与调控政策逐步放松并发挥作用，未来12个月中国房地产销售额将改善2014年的下降趋势，并实现温和增长，同比增长0%~5%。

标准普尔信用分析师李国宜表示：“2015年4月很多大型开发商的销售增长，信托融资成本和按揭贷款利率下降，一些投机级发债人重新发债筹资。2015年下半年开发商可能迎来复苏。”

全国房价也开始止跌回升。中国指数研究院的最新数据显示，5月，全国100个城市住宅均价环比由跌转涨，上涨0.45%。其中一线城市涨幅尤为明显，深圳、上海房价分别环比上涨2.68%和2.32%，领跑全国。

在黄立冲看来，一系列降准降息等货币宽松政策之下，国内的资金面充足，推动了房地产市场的回暖。尤其是在一二线城市，开发商现金流回笼加快，违约风险大大降低。

而近期香港股市的热火朝天也为房企配股提供了良机。黄立冲说，牛市之下，内地房企配股难度降低，配股集资后，资本充足率提升，对外借贷能力也将得到加强。

一位业内人士则表示，此前佳兆业违约引发海外融资环境变差，但从当前的情况来看，佳兆业的政治风险正在逐步降低，行业中也未出现其他类似案例，在一定程度上打消了海外投资人的顾虑。

“接下来一段时间将出现内地房企海外融资的密集期。”黄立冲说。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出，毕竟相对于信托、基金等融资方式，海外融资的优势仍然明显。

不过，行业中的风险依然暗涌。

标准普尔提供的数据显示，明年，境外债券到期规模同比增长将超过一倍至60亿美元左右。2017和2018年到期规模将分别升至80亿美元和100亿美元。

“若开发商要满足2016年及之后大规模境外债券的再融资需求，房地产业的经营状况需进一步持续改善。受资本流动和外汇波动影响，境外市场的信贷状况可能迅速变差。”标准普尔认为。

李国宜分析，此前房地产行业一直严重依赖债务融资支持自身增长。对部分陷入困境的发债人而言，可能无法发股筹资，被收购可能成为其生存之道。

黄立冲也认为，接下来中国房地产行业将出现严重分化，大型房企现金流持续向好，中小房企尤其是没有上市的房企可能面临资金链断裂的困境，行业整合趋势明显。