美国房市复苏声音微弱 收入停滞是主因

美国商务部24日发布了8月份美国新房销量数据，环比大涨18%，按年率计算为50.4万套，为2008年5月份以来最高值，成为近期美国房市诸多利空消息中的微弱佳音，而美国房市复苏前景依然疲弱。

　 近期数据不理想

虽然8月份美国新房销量出现了6年多来最好表现，但新房销量只占美国房屋销售市场约10%的份额，旧房销量占到90%，因而旧房销量数据对把握整体房市动态更具说服力。

根据美国全国房地产经纪人协会22日公布的数据，8月份旧房销量按年率计算为505万套，环比下降1.8%，出现了连续4个月上涨之后的首次回落。美国商务部18日公布的数据显示，8月份新房开工量经季节调整按年率计算为95.6万套，比前月修正后的数据骤降14.4%；新房建筑许可证发放量经季节调整按年率计算为99.8万，比7月份修正后的数据下降5.6%。

在这种情况下，8月份新房销量大幅冲高，无疑缓解了不少市场担忧。梅西罗夫金融咨询公司首席经济学家黛安娜·斯旺克表示，8月份的新房销量数据可谓市场佳音，但房市复苏还有很长的路要走。

　收入停滞是主因

美国房市复苏从去年第三季度出现放缓迹象，2014年放缓态势进一步明显。分析人士认为，出现这一问题的根本原因是近几年美国经济虽然较危机前复苏，失业率显著下降，但居民收入并没有增长，无力承担不断攀升的房价。

美国知名经济分析机构IHS的经济学家帕特里克·纽波特和斯蒂芬妮·卡罗尔在写给客户的信中表示，没有家庭收入的上升，房地产市场新增需求将继续保持疲弱。

美国人口普查局16日公布的调查结果显示，金融危机以来，美国的主力消费人群——中产阶级的收入基本在原地踏步。2013年，美国家庭收入的中位数，即典型美国家庭的年收入为5.1939万美元，比2007年低大约8%。

而美国房价却在持续上涨，部分热门地区的房价已超过2007年时的峰值。《纽约时报》8月份的一篇报道说，现在由于东西海岸大城市房价太贵，不少中产阶级家庭选择搬迁到内陆城市。

　复苏疲弱恐持续

据美联储17日公布的最新预测，2014年美国经济增速从此前预计的2.1%-2.3%下调至2%-2.2%；明年的预期从此前公布的3%-3.2%下调至2.6%-3%；2016年和2017年的预期分别为2.6%-2.9%和2.3%-2.5%，均低于金融危机之前3%以上的平均增速，说明未来几年美国经济仍将维持缓慢复苏态势。

美联储主席耶伦在最新货币政策例会的新闻发布会上表示，虽然美国就业市场有所改善，但劳动力严重利用不足。耶伦的话印证了美国8月份就业数据，其中美国劳动参与人数已经降至历史低位，劳动参与率仅为62.8%。这一方面源于美国人口老龄化加剧，另一方面则是不少人因就业难而放弃找工作，这部分人虽然没有被计入失业人口，但势必会拖累美国居民整体收入增长。

虽然美国房市的复苏目前还难言迎来拐点，但复苏趋势仍在持续。耶伦关于房地产市场的最新表态也从5月初的“令人失望”“需要密切关注”转变为“房地产市场复苏仍然缓慢”的一般性表述。

美国房市复苏从去年第三季度出现放缓迹象。分析人士认为，出现这一问题的根本原因是近几年美国经济虽然较危机前复苏，失业率显著下降，但居民收入并没有增长，无力承担不断攀升的房价