美国买房 购房者利益受保障

【侨报网讯】在美国，购房消费对一个普通的老百姓而言，可能是他一生中最大的支出，如果因为购房被骗，那将是一件很悲惨的事！美国的法律制定者显然很清楚，在房屋交易过程中，买方往往处于弱势，必须制订一套切实有效的规则用于规范交易行为，防止欺骗行为，实现对购房者利益的保护。

那么，美国是怎么做的呢？

1、房产中介必须有从业执照

在美国，90%以上的房产交易都是通过房产中介(经纪人)完成的，房产中介算是个宠大的职业群体。因此，美国保护购房者的一项关键措施，就是从中介入手，对中介实施规范管理。

美国的房产中介都是专业人士，必须参加专业课程学习并通过考试，才能申请执照。有过犯罪纪录或其他不良道德纪录的人士，申请则可能被拒。没有取得执照的人，是不能收取佣金的。

房产中介的执照分两种，一种是Broker(交易商)，另一种是Salesperson(交易员)，交易员不能直接从事房产买卖，必须加入某一个交易商才可以。交易员从业达到一定的年限后，才能申请考Broker并成为交易商。

2、买方经纪人需对购房者“绝对忠诚”

在美国，购房者一般都不用支付佣金，虽然这不是强制规定，但是行业惯例。买方经纪人的佣金，是由卖方经纪人来支付的，这笔佣金的数量，在买方还没有委托经纪人之前，就已经由卖方经纪人在房产挂牌广告中明确告知了。这就好比一个悬赏广告，卖方经纪人在广告中称，谁要能帮助我卖掉这个房子，我就跟他分摊卖方付给我的佣金。

尽管购房者不用支付佣金，但买方经纪人仍然只对购房者负责，而不是“谁给我钱，我就为谁服务”，买方经纪人对买方具有勤勉、遵从、忠诚、披露的义务。当然，买方事先要跟经纪人签订一份委托合同确认关系，购房者凭这份合同才可以享有买方经纪人提供的服务，买方经纪人凭这份合同才可以在交易完成后要求卖方经纪人支付佣金。

有了这份合同，买方经纪人必须遵从买方的购房要求寻找房源，必须如实披露他跟卖方之间的关联关系。美国法律不允许买方经纪人向买方隐瞒在佣金之外向卖方收取钱财的事实。如果买方经纪人同时又是卖方经纪人，这个情况必须提前得到买卖双方的一致同意才算合法。

同时，买方经纪人有义务将房屋挂牌广告的全部内容告诉买方(通常是提供一份挂牌广告的打印件)，有义务提醒买方在产权过户之前，聘请专业人士进行房屋检查(PropertyInspection)。注意，如果买方不愿花钱进行房屋检查，过户后才发现房屋有重大缺陷，那么买方就只能自行承担后果了。

3、只有专业律师才能起草交易合同

当你看中房子准备提交Offer(出价文件)时，美国的房产经纪人会交给你一份格式合同让你填写，这时，你可能会担心这个格式合同的来源以及是否对你不利。实际上，这种担心完全是多余的。

在美国，Offer就是一份买方单方面签订的尚未生效的房屋买卖合同，当这份合同交给卖方，卖方同意并签字后，这个Offer就成了一份生效的合同，对双方具有了约束力。

由于房地产交易的复杂性，在美国，房产经纪人是禁止起草合同的，那么谁有资格起草合同呢？执业律师！所有与房地产交易有关的合同都是由各州的房地产协会聘请的专业律师依照联邦法和各州的法律起草的，这些格式合同的条款从某种程度上都是法律条文的直接反映，对买卖双方都是公平的，买方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了。比如价格、付款方式和某些选择项。填写这些空白处时，你的经纪人会向你作出解释，帮助你决定怎么填写。如果格式合同之外你还有额外要求，比如你要求卖方把冰箱、洗衣机、家具一起留下，你可以填写补充合同(Addendum)作为Offer的组成部分。

值得注意的是，这些格式合同都有版权，房地产协会会员之外的人士是不能使用的，如果卖方不通过经纪人直接在门前插牌子卖房子，将来签订合同时是不能使用这些格式合同的。